@荊州人，購買商品房面積如何計算？權威解答來了
□記者劉思楫通訊員汪勇張恒周慶
最近，一篇題為《買100平方米的房子只得70平方米，這么坑的“公攤面積”到底怎么來的？》文章在社會引起巨大反響，引爆了各大新聞媒體、眾多自媒體以及老百姓對商品房產權面積的關注，荊州市公眾訴求平臺近期也連續收到多起關于商品房面積的投訴和咨詢。
大家關注的焦點主要集中在四個方面：一是商品房的分攤面積國家是否有詳細的規定，測繪機構和開發商之間是否有貓膩；二是作為計算分攤面積的分攤系數是否有一個合理范圍，有無上限；三是商品房銷售和物業費收取標準按套內面積計價是否更準確，更有利于維護老百姓的利益；四是商品房預售時的預測面積為什么與交房后的實測面積不一致等。
購買商品房，真的有坑嗎？帶著這些問題，記者前往荊州市不動產登記交易中心，請相關權威部門予以答疑解惑。
市國土資源局黨組成員、市不動產登記交易中心主任蔡敏表示，這些對商品房面積的質疑，既有因專業技術原因導致的不理解，也有對現行商品房銷售面積政策認識上存在的誤區。市不動產登記交易中心作為唯一權威機構承擔中心城區商品房面積測繪成果的監管，不存在違規增加商品房分攤面積的情況，市不動產登記交易中心一定會在商品房發放不動產權證前加強面積審核。
在此，本文針對當前商品房面積的一些問題進行解答，力圖澄清誤區并提出幾點建議，以便于相關主管部門更好地加強監管、維護老百姓的合法權益。
不動產登記交易知識系列報道②
問：建筑面積、產權面積、套內面積、共有面積、分攤面積、分攤系數，這些概念有什么區別？
劃重點：產權面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積
房屋建筑面積：房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，具備有上蓋，結構牢固，層高2.2米以上(含2.2米)的永久性建筑。
房屋產權面積：權利人依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積，包括套內建筑面積和分攤的共有建筑面積。
套內建筑面積：房屋基本單元固定界限范圍內水平投影面積，由套內房屋的使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。
房屋共有建筑面積：各權利人共同占有或共同使用的建筑面積。
房屋共有建筑面積按是否應該分攤分為不應分攤的共有建筑面積和應分攤的共有建筑面積。
共有建筑面積分攤系數：房屋應分攤的共有建筑面積除以套內建筑面積即為共有建筑面積分攤系數。反之，某幢房屋的共有建筑面積分攤系數乘以該幢內某套房屋的套內建筑面積，即為某一套房屋的分攤的共有建筑面積。一般而言，以一幢的共有建筑面積分攤到該幢的每一套登記單元中。
由上述幾個概念可知，建筑面積是一個總括的概念；老百姓購買的商品房面積是產權面積；產權面積由房屋的套內建筑面積和分攤的共有建筑面積兩部分組成。
問：共有建筑面積的分攤，國家是否有詳細的規定？
劃重點：湖北省《房產測繪技術規程》有詳細規定
目前，國家和各地方對應分攤的共有建筑面積計算均做出了規定，不動產測繪機構在進行房屋測繪計算分攤面積時，是有據可查、有法可依的。
2000年8月1日實施的《房產測量規范》對共有建筑面積的分攤做出了一般規定。目前，不少地方，如北京市、上海市、江蘇省、浙江省、湖北省、深圳市等都在《房產測量規范》的基礎上，結合當地實際，制定了地方的房產測繪技術規程，對共有建筑面積的分攤進行了細劃和補充。如湖北省地方標準《房產測繪技術規程》專門在第9章對房屋共有面積的分攤作出了詳細規定，對共有建筑的內容、應分攤的共有建筑面積和不應分攤的建筑面積、分攤原則、計算公式、分攤方法的確定、參與分攤區域的劃分、共有建筑面積的處理細則等均作出了詳細規定。
問：作為計算分攤面積的分攤系數是否有一個合理范圍？
劃重點：多層步梯分攤不超過15%，高層電梯住房30%左右
很多人都認為現在的房屋分攤系數過高，分攤面積太大，分攤部分的設置沒有必要。當前，房屋結構與用途多樣，新的房屋設計概念還在不斷涌現，不同類型的房屋有不同的分攤系數，因此，國家對房屋分攤系數也不可能設定一個上限。
比如，為集約利用土地資源，全國各地都提高了土地容積率(即總建筑面積/總占地面積)，高層建筑越來越多。同之前大量建造的多層步梯房相比，高層建筑結構復雜且容納戶數多，國家相關部門對高層建筑做出了不少強制性規定。例如,《住宅設計規范》就要求十二層及十二層以上的住宅，每棟樓設置電梯不應少于兩臺，其中應設置一臺可容納擔架的電梯；樓梯梯段凈寬不得小于1.1米，樓梯平臺凈寬不得小于1.2米；為了滿足居住需求，還要設置強、弱電井、水井、風井等。同時《建筑設計防火規范》中對防火及逃生也有強制性設計要求。上述《規范》對公共建筑部分也僅僅是提出了下限，根據實際情況，有些高層建筑的設計指標更高。所以，高層建筑與多層步梯房相比，分攤部分多，分攤系數大。
從我們荊州目前的情況來看，多層步梯住房分攤一般不超過15%，高層電梯住房一般在30%左右，商業賣場有分攤高達50%的。
問：荊州中心城區商品房銷售是否存在隨意違規增加分攤面積的情況？
劃重點：市不動產登記交易中心作為唯一審核機構嚴格把關，審核不通過不發證
不動產測繪機構只要嚴格按照相關規范進行作業，一般而言是不會出現隨意擴大或者縮小公攤面積的情況。
荊州市不動產登記交易中心作為唯一權威機構承擔中心城區的商品房面積測繪工作，中心會在商品房發放不動產權證前加強審核，不存在違規增加商品房分攤面積的情況。
問：房屋預測面積與實測面積為什么有差異？
劃重點：房屋預測與實測面積差異系由設計變更、調整造成的
房屋預測面積，是經委托方委托，由具有測繪資質的房屋測量機構，依據施工圖紙、實地考察和相關測量規范對尚未施工或竣工的房屋面積進行一個預先測量計算的面積，它是開發商進行商品房預售的面積依據。
房屋實測面積，是指商品房竣工驗收后，經相關主管部門審核合格，委托方委托具有測繪資質的房屋測量機構，參考圖紙、預測數據及相關測繪規范對房屋進行實地勘測、繪圖、計算后得出的面積。實測后的房屋建筑面積是權利人辦理不動產登記的依據。
有些商品房項目實測面積同預測面積相比，會有差異，購房人常常對此提出質疑。其實，絕大部分的房屋預測與實測面積差異系由設計變更、調整造成的。
設計變更、調整的原因很多，主要包括：修改工藝技術、增減工程內容、改變使用功能、設計錯誤、遺漏、提出合理化建議、施工中產生錯誤、使用的材料品種的改變、工程地質勘察資料不準確而引起的修改等。由于以上原因所提出變更的有可能是建設單位、設計單位、施工單位或監理單位中的任何一個單位，有些則是上述幾個單位都會提出。等房屋建成竣工驗收后，測量機構再參考變更后的圖紙、預測數據及相關測繪規范進行實地測繪、計算后得出的實測面積，同預測面積相比必定會有差異。
問：商品房銷售和物業費收取按套內面積計價是否可以減輕老百姓的負擔？
劃重點：感覺上好點，但總價不變
實際上，房屋單價可以反映房地產價格水平的高低，房屋單價乘以房屋面積則是房屋總價，是廣大購房者要付出的真金白銀。因此，在開發商銷售房屋總價款一定的情況下，采取按什么面積計價其實關系并不太大。同理，在物業管理成本一定的前提下采取按什么面積計價也對老百姓交納的物業費總額關系不大。
簡單來說，按套內面積來算，面積是會少一點，但開發商和物業同時也會把每個平方的房價和物業費提高一點，這樣總價格還是一樣的，當然，按套內面積計價會讓老百姓覺得更直觀一些。
加強商品房面積管理的幾點建議
針對社會上爭議很大，廣大老百姓關心的商品房銷售面積問題，提出以下幾點建議：
(一)商品房銷售可以探討采用不同的計價方式
《商品房銷售管理辦法》第十八條規定：“商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價”。由此可見，商品房的計價方式可以由開發商和購房人議定。
國際上，不少國家以“套”為單位進行房屋計價和銷售，按套或棟銷售具有簡單、直觀的優點。
在國內，也有地方按套內建筑面積計價銷售商品房。2002年，重慶市人大就以地方法規的形式明確規定，銷售商品房以房屋套內建筑面積作為計價依據。按套內建筑面積計價，可以讓購房人清楚房屋的實際占有面積，便于購房人核實，也可以避開不容易說清楚、容易產生爭議的公攤面積問題。
目前，全國大多數地方都是按建筑面積(產權面積)計價銷售商品房。按建筑面積銷售商品房能夠明確產權人的權益范圍，產權人的權益不僅僅是套內面積，也包含公共部分的合法權益。
(二)加強商品房銷售現場管理和合同管理一方面，房地產主管部門應加強管理，可以要求開發商在銷售現場公示房屋的建筑面積和套內建筑面積
同時，在購房合同中用文字和圖紙明示購房人獨占部分(套內面積)和參與分攤部分(分攤面積)，讓老百姓明明白白消費。目前，我們使用的是住建部和原國家工商總局制定的《商品房銷售合同》。該格式合同內容多，但對房屋建筑面積方面的敘述比較簡單，可以對相關條款進行細化和完善。
另外，對于購房合同中沒有約定面積誤差處理辦法的，可以直接引用《商品房銷售管理辦法》第二十條的有關規定。該辦法規定，合同未作約定的，面積誤差比在3%以內(含3%)的，據實結算房價款；超出3%時，面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。該項規定的約束，必定會讓開發商在調整設計時更慎重，也讓設計單位和測繪機構在工作中更加認真負責。
(三)不動產登記機構應把好商品房面積管理的最后關口
2017年，經全國人大第二次修訂的《測繪法》第二十二條規定：“縣級以上人民政府測繪地理信息主管部門應當會同本級人民政府不動產登記主管部門，加強對不動產測繪的管理”。特別是在不動產測繪機構社會化、市場化以后，作為法定職責，測繪地理信息主管部門加強對測繪機構和測繪從業人員的管理以及不動產登記主管部門加強對房屋測繪成果的審核和監管尤為重要。
商品房建成經驗收合格后，購房人會申請辦理不動產登記，以更好地維護自己的權益。不動產登記機構應當好“守門員”和“認證員”，把好商品房面積管理的最后關口,確保不動產登記面積的權威性和準確性。
一是不動產登記部門要制定測繪成果驗收規范。目前，測繪機構基本完成了脫鉤改制，實現了社會化、市場化,這些機構素質良莠不齊,其提供的測繪成果不一定符合不動產登記要求。因此,不動產登記部門要制定測繪成果驗收相關規范，尤其對房屋公攤面積要求細化。測繪機構向不動產登記主管部門報送測繪成果時，要提供電子檔和紙質檔備查，要明確說明公攤部分范圍。
二是不動產登記部門要建立對測繪成果抽樣檢查和現場檢查相結合的檢驗制度。測繪機構提供測繪成果時，不動產登記部門在日常工作中可以根據施工圖紙、房屋竣工資料等進行抽查，對于重大項目或有疑問的成果應當到現場實地查看，以確保成果的準確。
三是同一行政區內，盡可能采用相同的測繪軟件。同一測繪規范下，相同的數據，采用不同公司的測繪軟件，得出的結果有可能不一致，出現測繪成果誤差。為保持測繪成果一致性，同一行政區內測繪軟件最好能夠統一。
四是可以建立測繪成果質量保證金制度。測繪機構對其測繪成果質量應終身負責，繳納一定數額的質量保證金可以增強對測繪機構的約束力，當測繪成果發生問題時，便于追訴責任。
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房屋產權面積：權利人依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積，包括套內建筑面積和分攤的共有建筑面積。
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房屋共有建筑面積按是否應該分攤分為不應分攤的共有建筑面積和應分攤的共有建筑面積。
共有建筑面積分攤系數：房屋應分攤的共有建筑面積除以套內建筑面積即為共有建筑面積分攤系數。反之，某幢房屋的共有建筑面積分攤系數乘以該幢內某套房屋的套內建筑面積，即為某一套房屋的分攤的共有建筑面積。一般而言，以一幢的共有建筑面積分攤到該幢的每一套登記單元中。
由上述幾個概念可知，建筑面積是一個總括的概念；老百姓購買的商品房面積是產權面積；產權面積由房屋的套內建筑面積和分攤的共有建筑面積兩部分組成。
問：共有建筑面積的分攤，國家是否有詳細的規定？
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目前，國家和各地方對應分攤的共有建筑面積計算均做出了規定，不動產測繪機構在進行房屋測繪計算分攤面積時，是有據可查、有法可依的。
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從我們荊州目前的情況來看，多層步梯住房分攤一般不超過15%，高層電梯住房一般在30%左右，商業賣場有分攤高達50%的。
問：荊州中心城區商品房銷售是否存在隨意違規增加分攤面積的情況？
劃重點：市不動產登記交易中心作為唯一審核機構嚴格把關，審核不通過不發證
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問：房屋預測面積與實測面積為什么有差異？
劃重點：房屋預測與實測面積差異系由設計變更、調整造成的
房屋預測面積，是經委托方委托，由具有測繪資質的房屋測量機構，依據施工圖紙、實地考察和相關測量規范對尚未施工或竣工的房屋面積進行一個預先測量計算的面積，它是開發商進行商品房預售的面積依據。
房屋實測面積，是指商品房竣工驗收后，經相關主管部門審核合格，委托方委托具有測繪資質的房屋測量機構，參考圖紙、預測數據及相關測繪規范對房屋進行實地勘測、繪圖、計算后得出的面積。實測后的房屋建筑面積是權利人辦理不動產登記的依據。
有些商品房項目實測面積同預測面積相比，會有差異，購房人常常對此提出質疑。其實，絕大部分的房屋預測與實測面積差異系由設計變更、調整造成的。
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問：商品房銷售和物業費收取按套內面積計價是否可以減輕老百姓的負擔？
劃重點：感覺上好點，但總價不變
實際上，房屋單價可以反映房地產價格水平的高低，房屋單價乘以房屋面積則是房屋總價，是廣大購房者要付出的真金白銀。因此，在開發商銷售房屋總價款一定的情況下，采取按什么面積計價其實關系并不太大。同理，在物業管理成本一定的前提下采取按什么面積計價也對老百姓交納的物業費總額關系不大。
簡單來說，按套內面積來算，面積是會少一點，但開發商和物業同時也會把每個平方的房價和物業費提高一點，這樣總價格還是一樣的，當然，按套內面積計價會讓老百姓覺得更直觀一些。
加強商品房面積管理的幾點建議
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(一)商品房銷售可以探討采用不同的計價方式
《商品房銷售管理辦法》第十八條規定：“商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價”。由此可見，商品房的計價方式可以由開發商和購房人議定。
國際上，不少國家以“套”為單位進行房屋計價和銷售，按套或棟銷售具有簡單、直觀的優點。
在國內，也有地方按套內建筑面積計價銷售商品房。2002年，重慶市人大就以地方法規的形式明確規定，銷售商品房以房屋套內建筑面積作為計價依據。按套內建筑面積計價，可以讓購房人清楚房屋的實際占有面積，便于購房人核實，也可以避開不容易說清楚、容易產生爭議的公攤面積問題。
目前，全國大多數地方都是按建筑面積(產權面積)計價銷售商品房。按建筑面積銷售商品房能夠明確產權人的權益范圍，產權人的權益不僅僅是套內面積，也包含公共部分的合法權益。
(二)加強商品房銷售現場管理和合同管理一方面，房地產主管部門應加強管理，可以要求開發商在銷售現場公示房屋的建筑面積和套內建筑面積
同時，在購房合同中用文字和圖紙明示購房人獨占部分(套內面積)和參與分攤部分(分攤面積)，讓老百姓明明白白消費。目前，我們使用的是住建部和原國家工商總局制定的《商品房銷售合同》。該格式合同內容多，但對房屋建筑面積方面的敘述比較簡單，可以對相關條款進行細化和完善。
另外，對于購房合同中沒有約定面積誤差處理辦法的，可以直接引用《商品房銷售管理辦法》第二十條的有關規定。該辦法規定，合同未作約定的，面積誤差比在3%以內(含3%)的，據實結算房價款；超出3%時，面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。該項規定的約束，必定會讓開發商在調整設計時更慎重，也讓設計單位和測繪機構在工作中更加認真負責。
(三)不動產登記機構應把好商品房面積管理的最后關口
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一是不動產登記部門要制定測繪成果驗收規范。目前，測繪機構基本完成了脫鉤改制，實現了社會化、市場化,這些機構素質良莠不齊,其提供的測繪成果不一定符合不動產登記要求。因此,不動產登記部門要制定測繪成果驗收相關規范，尤其對房屋公攤面積要求細化。測繪機構向不動產登記主管部門報送測繪成果時，要提供電子檔和紙質檔備查，要明確說明公攤部分范圍。
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三是同一行政區內，盡可能采用相同的測繪軟件。同一測繪規范下，相同的數據，采用不同公司的測繪軟件，得出的結果有可能不一致，出現測繪成果誤差。為保持測繪成果一致性，同一行政區內測繪軟件最好能夠統一。
四是可以建立測繪成果質量保證金制度。測繪機構對其測繪成果質量應終身負責，繳納一定數額的質量保證金可以增強對測繪機構的約束力，當測繪成果發生問題時，便于追訴責任。
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