深圳：物管違法 最高可罰20萬元
記者昨日從市人大常委會獲悉，備受關注的《深圳經濟特區物業管理條例（修訂草案）》（以下簡稱《條例》）已經市政府常務會議討論通過，正式提請市人大常委會審議。為了確保物業管理立法的民主化、科學化，該《條例》即日起至6月19日在“深圳人大網”“深圳政府在線”全文公布并廣泛征求社會意見。市人大常委會有關工作機構將對各方意見予以認真研究吸收。
記者注意到，經過此前多輪調研、公開征求意見，本次《條例》進一步吸納了多方建議，尤其彌補了“監管空白”，加強了對業委會、物業管理企業等的監管與處罰。
發揮業主自我管理作用
業委會選舉改“雙過半”為兩輪投票制
截至目前，全市住宅小區3597個，成立業委會1476個，約占41%。物業服務企業有1933家，采用物業服務企業管理的住宅小區有3511個，約占97.6%。按照現行規定，要求所有業委會成員都要“雙過半”才能當選，造成了業主大會成立難，業委會成立比例低，物業管理關系中業主方主體缺位。即使成立了業主大會，由于無法取得統一社會信用代碼，無法開設賬戶和管理自有資金，業主大會也難以承擔共同管理責任。現行規定亦缺乏對業主大會、業委會行為監督的可操作性規定。
對此，《條例》降低了業主大會和業委會的成立門檻。由于大部分業主參與熱情不高，業委會委員“雙過半”才能當選的要求較難達到。《條例》調整了業委會委員選舉程序和有效當選的條件，采用兩輪投票的方式，首輪“雙過半”的候選人直接當選，未能選出或足額選出的，采用第二輪投票，按照該輪選舉的得票順序當選，無須獲得“雙過半”，以保證業委會能夠有效成立。
增設業委會及其委員禁止性行為規范
《條例》提高業委會委員任職條件和明確職責邊界。明確近五年內受過刑事處罰或者近三年內因違反治安或物業管理法律法規受到行政處罰的人員不得擔任業委會候選人；增設了業委會及其委員的禁止性行為規范，并增加了相應的處罰條款，彌補了業委會監管空白，如業委會不得阻撓、妨礙業主大會行使職權或拒不執行業主大會決定等，違者將由區主管部門責令限期改正，對相關責任人處以一萬元以上三萬元以下罰款。逾期未改正、情節嚴重的，由街道辦事處組織召開業主大會選舉產生新一屆業委會。
而業主委員會委員、候補委員、監事會成員、執行秘書和財務人員等違反“個人禁止行為”的，包括收受物業服務企業或個人提供的利益或報酬，或擅自使用業主大會、業主委員會印章等，由區主管部門對相關責任人給予警告，對違法所得予以沒收，并處以一萬元以上三萬元以下罰款；給業主共有資金或者財產造成損失的，由相關責任人承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
物業管理可業主自行或委托其他人管理
《條例》還增加了業主監事會的規定，完善內部監督機制。監事會行使監督職責，但不得干預業委會的日常工作。監事會由3~7名監事組成，由社區黨委、物業管理區域黨的組織推薦或10名以上業主聯名推薦并經業主大會會議選舉產生，對業主大會負責。而對于制定修改管理規約和議事規則、選聘物業服務企業等重大決策事項明確屬于業主大會保留權利，不得授權業委會行使。
考慮到《物權法》的規定以及參照其他省市的做法，《條例》還明確物業管理準許“業主自行管理”或“委托其他人管理”，通過業主自主選擇、發揮市場競爭作用，提升物業管理企業的服務水平。
共有部分明晰產權 建立共有資金管理制度
全體業主所有的停車位 業主大會決定使用及收益方式
目前不少物業小區業主共有部分權屬處于模糊狀態。從前期物業服務開始，部分物業服務企業從開發商手中承接并管理物業小區，通過出租車位（車庫）和架空層，經營配套設施和電梯廣告等方式謀取利益，脫離了接受業主委托對物業共有部分進行管理維護的本質，引發業主與物業公司、開發商之間的沖突。
對此，《條例》明晰了共有部分產權歸屬，建立管理使用規則，對物業管理區域及設施進行規定。還建立了停車位（庫）使用、管理制度，分三類進行規范，其中占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，這類車位產權應歸全體業主所有；地下人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。
在停車位收益方面，對于全體業主所有的停車位，按照優先滿足業主需要的原則，由業主大會決定使用及收益方式；對于人防工程，明確向全體業主、物業使用人開放使用，并按照“誰受益，誰負責”原則確定維修責任主體；對于通過《土地出讓合同》《房屋買賣合同》明確產權歸屬開發商的停車位（庫），兼顧開發商和業主之間的利益平衡，開發商在進行產權登記，并向全體業主公示租售方案后，再進行租售；對于《條例》實施之前的存量歷史遺留停車位，情況較為復雜，按照“法不溯及既往”的原則，《條例》未予涉及。
備案開設業主共有資金賬戶
《條例》擬解決業主大會開設賬戶的問題。《條例》規定業主大會成立后由住建部門負責備案，取得統一社會信用代碼證書后，業主大會可以憑代碼證到合作銀行開設業主共有資金賬戶，也可以委托物業服務企業開設業主共有資金共管賬戶。
《條例》規定業主共有資金包括專項維修資金、物業服務費、孳息以及共有物業收益等。除專項維修資金外，共有資金用于支付物業服務費用、業委會委員津貼等，增值方式僅限于組合存款或依法購買國債。《條例》明確共有物業和共有資金的管理與使用辦法只能由業主大會決定，且不得授權業主委員會決定。業委會應每年分別于第二、第四季度結束后的兩個月內主動公示資金收存及支出情況。
物業服務企業違法將被重罰
物管擅自處分業主共有物業 最高可被罰20萬元
記者留意到，《條例》加強了對物業服務企業的信息公開、信用管理的同時，還加大了對物業服務企業違法行為的處罰力度。《條例》法律責任共25條，其中10條以上涉及物業服務企業的責任，最高處罰額度達到20萬元。
《條例》明確建設單位、物業服務企業擅自處分依法屬于業主共有物業的，由區主管部門責令恢復原狀或者賠償損失，逾期未改正的，處以五萬元以上二十萬元以下罰款；每月未向業主公開小區車位、車庫使用情況或者公開不實的，或者業主請求查看車位使用情況的，物業服務企業不予以配合的，逾期未改正的，給予警告，并處以五萬元以上二十萬元以下罰款。
而物業服務企業未經業主大會、業主委員會或者街道辦事處書面委托，就業主大會決定事項擅自向業主征求意見的，或者未設立業主共有資金共管賬戶，或者未按照合同約定公布業主共有資金共管賬戶收支情況的，逾期未改正的，給予警告，并處以二萬元以上五萬元以下罰款。
廣報全媒體記者劉暢
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對此，《條例》降低了業主大會和業委會的成立門檻。由于大部分業主參與熱情不高，業委會委員“雙過半”才能當選的要求較難達到。《條例》調整了業委會委員選舉程序和有效當選的條件，采用兩輪投票的方式，首輪“雙過半”的候選人直接當選，未能選出或足額選出的，采用第二輪投票，按照該輪選舉的得票順序當選，無須獲得“雙過半”，以保證業委會能夠有效成立。
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而業主委員會委員、候補委員、監事會成員、執行秘書和財務人員等違反“個人禁止行為”的，包括收受物業服務企業或個人提供的利益或報酬，或擅自使用業主大會、業主委員會印章等，由區主管部門對相關責任人給予警告，對違法所得予以沒收，并處以一萬元以上三萬元以下罰款；給業主共有資金或者財產造成損失的，由相關責任人承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
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